Es un año electoral y el Congreso pronto considerará dos proyectos de ley bipartidistas para abordar los altos alquileres para muchos inquilinos. El primero es el Crédito Fiscal para Vivienda para Trabajadores (WFHTC) y el segundo sería una ampliación del Crédito Fiscal para Vivienda para Ingresos (LIHTC) existente. WFHTC seguirá calificando para inquilinos que ganen por debajo del ingreso medio. Cuando se combinen, los dos créditos ampliarán la elegibilidad a tres cuartas partes de los inquilinos del país. Ambos programas proporcionarán importantes fondos federales para la construcción de nuevos apartamentos. Una expansión tan masiva del Estado desperdiciaría el dinero de los contribuyentes, desplazaría a muchos productores privados y disuadiría a muchas familias de hacer avanzar la economía. En el peor de los casos, hará muy poco para resolver los problemas del país.
Para ser justos, la escasez de vivienda que los responsables políticos están tratando de resolver es real. Sin embargo, duplicar los subsidios federales para nuevos departamentos no es la respuesta. La causa fundamental es el fracaso de las políticas gubernamentales, y ninguna cantidad de dinero puede solucionarlo.
Esto debería ser evidente debido al fracaso del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC). Aprobada por el Congreso en 1986, la LIHTC subsidiaba viviendas asequibles con subsidios sustanciales. Por ejemplo, en California hoy en día normalmente cuesta 1 millón de dólares construir un solo apartamento. Dada la cantidad de dinero en juego, no debería sorprender que el programa sea complicado y corrupto.
Pero dado que los fondos del LIHTC se distribuyen a cada estado, a menudo en función de la población, el programa goza de apoyo bipartidista a pesar de que no hace prácticamente nada para apoyar la vivienda. Según un estudio, casi todo el desarrollo de LIHTC se habría construido en el mercado sin subvenciones.
Si eso no fuera suficiente, la LIHTC también obstaculizó la vivienda social al crear un incentivo perverso para que las familias mantuvieran sus ingresos por debajo del umbral necesario para poder acceder a una vivienda. Esto da como resultado una mala crianza y el éxito a largo plazo de los niños.
A pesar de la evidencia, los formuladores de políticas ahora buscan empeorar la situación expandiendo LIHTC a familias de ingresos medios. Los resultados negativos serán los mismos, aunque a mayor escala.
La aprobación de la WFHTC y la ampliación de la LIHTC también representan una forma dudosa de poner en marcha al gobierno. Los programas de vivienda asequible solo funcionan combinando múltiples subvenciones federales, estatales y locales una encima de otra. Pero eso no es todo: lo malo de LIHTC es que sus alquileres suelen ser todavía muy altos. Para 2021, HUD informó que más del 50 por ciento de los hogares LIHTC informaron que también recibían asistencia para el alquiler. WFHTC proporcionará nuevos incentivos para ampliar todos estos servicios con el crecimiento de los prestamistas federales de alto riesgo, Fannie Mae y Freddie Mac, que resultan ser los mayores financiadores de proyectos LIHTC. Sería una mala política que el Congreso aprobara estos proyectos de ley.
La verdadera solución política al fracaso de la política federal está en el nivel estatal y local. Las leyes de zonificación limitan qué tipos de viviendas se pueden construir y dónde, lo que hace que la tierra sea escasa y costosa. Una vez que el desarrollador ha asegurado el terreno, las regulaciones de todos los niveles de gobierno (algunas importantes sin duda, pero no todas) aumentan el costo de la construcción. Si a esto le sumamos las leyes que restringen los retornos, como las restricciones o restricciones de desalojo, o el control de alquileres, no sorprende que muchos proyectos privados no estén escritos.
Eliminar esta burocracia puede desatar el ingenio del pueblo estadounidense al permitir que los desarrolladores de todos los tamaños (no sólo aquellos que pueden navegar la burocracia) se pongan a trabajar. Afortunadamente, esto ya está ocurriendo, y sin intervención alguna del gobierno. Solo en 2023, Washington, Montana y Vermont implementaron cambios estatales más beneficiosos en forma de primas, triplex y pueblos a nivel estatal.
Estas reformas no exigen el pago de impuestos a los contribuyentes y en las pocas zonas donde se han completado han creado miles de nuevas viviendas, lo que ha ayudado a reducir los precios y los costes de alquiler de una casa. Si más estados se suman, estas reformas podrían proporcionar cientos de miles de viviendas nuevas cada año. La brecha que surge tras años de intervención gubernamental no hace más que exacerbar el problema.
Publicado originalmente por Real Clear Markets.
Tobías Peter, Kevin Corinth, y Edward Pinto es miembro senior del American Enterprise Institute.
Las opiniones expresadas en este artículo son propias del autor.
