Al entrar en el año 2024, hay muchas razones para el entusiasmo por la vivienda entre los formuladores de políticas estatales y locales.
En primer lugar, en 2022 y 2023 varios estados y regiones aprobaron una reforma bipartidista del uso de la tierra, simple y sensible. LTD, a veces también conocida como casa adosada o gradualmente construye una casa construyendo una casa en un edificio más alto, como una casa más alta, como un pequeño apartamento, en la ciudad, oficinas. Estas viviendas suelen ser compatibles con viviendas unifamiliares (SFD) y a principios de los años 20.th siglo siempre han estado con el SFD en muchas, si no en la mayoría, de las comunidades. El estado de Washington (2023), Montana (2023) y Vermont (2022) se unieron a Oregón (2019) y California (2021) en la implementación de LTD. Todos, excepto Vermont, tienen viviendas muy asequibles (lo que significa que la relación entre los precios de la vivienda y el ingreso medio (precio de la vivienda/ingresos) es mejor que el promedio nacional) y todos, excepto Montana, tenían una cantidad de personas sin hogar mejor que el promedio en 2023. Austin, St. Paul, MN, Charlotte, Arlington, VA, Alexandria, VA y muchas otras ciudades también han implementado reformas LTD. Muchas de estas leyes no siguen la Ley Keep-It-Simple-Stupid (KISS) y, por lo tanto, no pueden depender del sector privado para construir más viviendas. Sin embargo, 2022-2023 introdujo más apoyo bipartidista para opciones de vivienda asequible, fomentando el crecimiento del apoyo LTD.
Sin embargo, no todas las noticias son buenas. Para que LTD funcione, se debe seguir la regla Keep It Simple (KISS) y se deben evitar los venenos en la cabeza. Después de cinco años, las ganancias de Minneapolis han disminuido. Cuando Minneapolis aumentó la zonificación a 2 y 3 unidades por parcela en todos los ámbitos, dejó la proporción de piso más alta en 50%. De los 6.000 m2. pie Es más, es difícil construir un dúplex o un triplex. Los estudios de caso de LTD en Seattle, Houston, Filadelfia, Palisades Park, Nueva Jersey y otras jurisdicciones, donde LTD ha estado implementando la ley KISS durante muchos años, muestran que el uso de LTD es razonable para miembros destacados, pequeñas empresas y empleados. ha creado miles de costos de vivienda adicionales sin costo alguno para el contribuyente.
En segundo lugar, una investigación rigurosa de ambos partidos muestra que la disminución de la oferta es insostenible «siempre que añadir más oferta no perjudica los precios de la vivienda ni el crecimiento» de los alquileres. La principal razón del aumento de los precios de la vivienda (HPA) es el desajuste entre la oferta de bienes del hogar y la demanda de mano de obra. Los antibióticos están permitiendo una mayor innovación, lo que ayuda a mantener a HPA más en línea con los ingresos. Si un metro agrega muchos trabajadores nuevos, también necesita agregar muchos edificios nuevos, y si la ciudad metropolitana se queda atrás, puede ponerse al día permitiendo LTD, que permite a las empresas construir más viviendas.
En tercer lugar, nuevos estudios han señalado que en áreas con terrenos elevados y zonificación que solo permiten viviendas SFD, pero no viviendas LTD, se produce la McMansionización. En esta situación, los promotores destruyen edificios antiguos y los reemplazan por edificios grandes, a menudo ostentosos. En las áreas metropolitanas de Los Ángeles (LA) y Seattle, las McMansions ocurren con frecuencia y representan la mayoría de las renovaciones de SFD en lotes anteriormente ocupados por modelos SFD. En ciudades como Raleigh y Charlotte, las ubicaciones de McMansions siguen las leyes de zonificación. La McMansion nueva promedio en Los Ángeles, en lugar de la demolición, se vendió por $ 3,4 millones, tiene 4700 pies cuadrados de espacio habitable, se encuentra en un lote de un cuarto de acre y no aumenta la propiedad. Si la LTD es legal, el promotor puede construir cuatro viviendas familiares grandes en su terreno. Esto agregará tres almacenes, cada uno de los cuales venderá hasta 1 millón de dólares. Muchos hogares, especialmente en la zona media del mercado, repetirán el proceso de filtrado que se produce en el negocio «normal». Piense en ello como un deseo de probar nuevos negocios y autos usados, ambos con diferentes precios. Una persona compra un auto nuevo por $50,000 y vende un auto usado por $25,000. La primera vez que el comprador compra un automóvil por $8,000. Todos los compradores se mueven bien y obtienen un servicio de automóvil nuevo o usado. Para ampliar el experimento mental, considere que los compradores de automóviles nuevos tienen una variedad de precios entre los cuales elegir. Debemos permitir que el nuevo mercado inmobiliario ofrezca una amplia gama de precios, añadiendo así productos nuevos y existentes, y reintroduciendo filtros de agua.
En cuarto lugar, una nueva investigación sobre el crecimiento de la población sin hogar ha demostrado que existe una conexión entre la relación precio de la vivienda e ingresos del área (suponiendo que se trate de una variable alta) y las personas sin hogar. Esta proporción puede explicar el 78% de la variación en la falta de vivienda entre más de 300 áreas rastreadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Esta investigación también da esperanza a las regiones que sufren a causa de las personas sin hogar: si estas regiones son capaces de aumentar el valor de sus viviendas, estos cambios desaparecerán con el tiempo.
En quinto lugar, muchos estados son ricos en tiempo LTD en relación con su parque de viviendas. Esto no debería sorprendernos porque sus persistentes leyes sobre el uso de la tierra han hecho que las casas y los terrenos sean raros y caros. Las casas LTD son más pequeñas y requieren menos terreno, lo que las hace más asequibles. Dieciséis estados (incluidos los cinco ya mencionados) más el Distrito de Columbia representan más del 70% de las oportunidades de LTD del país. Necesitan más viviendas porque el precio medio de la vivienda en función de sus ingresos es el doble y el promedio de personas sin hogar es más de tres veces el promedio nacional. No debería sorprender que representen el 70% de nuestra población sin hogar para 2023. Los otros estados son Florida, Nueva York, Nueva Jersey, Arizona, Massachusetts, Colorado, Utah, Nevada, Idaho, Hawaii y Rhode Island.
Los éxitos recientes dan motivos para el optimismo a los estados y ciudades que están considerando la reforma de viviendas LTD en 2024. Resumiendo lo que hemos aprendido: legalizar LTD, ponerle una regla Keep It Simple Stupid (KISS) y desatar el enjambre.
Enlace al kit de herramientas de análisis económico y de vivienda de AEI (HEAT):
https://heat.aeihousingcenter.org/toolkit
Enlace al kit de herramientas para el desplazamiento de viviendas de Buenos Vecinos de la AEI:
https://aeihousingcenter.org/good_neighbors_toolkit/
